住宅ローンの金利が0%!?預金連動型ローンってどう?

家を建てる時、多くの人が住宅ローンを組んで銀行からお金を借りると思います。

当然、お金を借りると金利負担が発生し、借りた額以上のお金を返済する事になります。

借入金利は0.6%(僕が借りた2018年1月現在、10年固定での実績)。

対して、銀行の普通預金金利は0.02%ほど。

銀行にお金を貸す(預ける)よりも、銀行からお金を借りた方が30倍も多く搾取される事になるんです。

貸してもほとんどお金くれないのに、借りた場合はこれでもかと言うぐらいお金を取られるんです。

とてもアンフェアな現実だと思いませんか?

今回紹介するのは、金利0%(正確には限りなく0%に近い水準)でお金を借りることが出来る住宅ローンについてです。

キーワードは「預金連動型住宅ローン」。

それでは順番に詳しくみていきましょう。

まずはじめに書いておきますと、このローンは非常に特殊なローンです。

今の日本で家を建てようとしている人で、うまく使いこなせる人は100人に1人ぐらいじゃないかと思います。

一言で言えば「お金持ち向けのローン」と言えます。

どういう事かこれから見ていきましょう!

預金連動型住宅ローンって?

預金連動型住宅ローンは、東京スター銀行というところが初めて導入した住宅ローンです。

別名金利0%の住宅ローンなんて言われ、無利子でお金を借りながら住宅ローン控除をガッツリ利用できるお得な制度として話題になりました。

最近では関西アーバン銀行やJAバンク、愛媛銀行など、色々な銀行でもサービスを提供しているところがあります。

特徴として、

「ローンを組んだ銀行に預金をすればするほど金利負担が軽くなる」

というものです。

細かい条件は銀行によって違いますが、借り入れ金額のうち預金金額相当分は利息が0%という考え方が多いです。

例えば東京スター銀行の場合、3000万円の借り入れを行い2000万円の預金をすると、金利がかかるのは借り入れ金額から預金残高を引いた1000万円になります。

極端な話、3000万円のローンを組んで3000万円の預金をすれば金利は0%。

つまり無利子でお金を借りれる事になります。

※実際には、多少の手数料はかかります。

まとまったお金を預金できる人はかなりの低金利でローンを借りることができるでしょう。

次にこのローンのメリットとデメリットをまとめておきます。

預金連動型ローンのメリットとデメリット

●メリット

・預金金額相当分は金利が0%となる

・住宅ローン控除はローン残高ぶんフルに使える

・普通預金なのでお金が必要な時はいつでもおろせる

・ローンと同額の預金を入れた場合は家ではなく、預金を担保とする事も可能

・預金を担保に入れた場合、抵当権設定費用がかからない

●デメリット

・普通預金に大金を塩漬けにしておく必要がある

・ローン金利が普通のローンより高めに設定されている

・預金金額が少ないとむしろ普通のローンより高い金利負担となる

・預金を下ろすと金利負担が増える

・預金を担保に入れた場合はローン完済まで下ろせない

実用性について深掘りして考えてみる

預金連動型ローンの金利は他の住宅ローンに比べて割高に設定されています。

2018年9月現在、10年固定金利の最安が1.1%程度の水準です。

ちなみに僕が借りた地方銀行の10年固定金利が0.6%だったので、大体2倍ぐらいの水準ですね。

3000万円を金利0.6%で借りるのと、1500万円を1.1%で借りるのは大体同じ事。

借り入れ金額の半分の預金をして、普通のローンと大体同じ金利条件という事になります。

しかもこのローン、もう一つ見落としてはいけない大切なポイントがあります。

東京スター銀行のHPを読むとこんなことが書いてあります。

※別途、ローン総額に対してメンテナンスパック料(年率0.300%~0.702%)がかかります。

大事なのでもう一回書きます。

※別途、ローン総額に対してメンテナンスパック料(年率0.300%~0.702%)がかかります。

ただでさえ高めに設定されている金利に追加で、手数料みたいなものが必要になるんです。

しかも「ローン総額」に対して。

いいですか!ここがキモですよ!!

いくら多額の預金をしても、最低0.3%の金利はローン総額に対してかかるんです。

3000万円のローンを組んで、3000万円の預金をしても最低0.3%はかかるんです!

これは、イケてない。

もし現金が3000万円あるなら、1500万円ぐらいを頭金に入れて0.6%でローンを組んだ方がお得です!

最終的にはその時の金利水準と、事務手数料やローン控除の戻りぶん、繰り上げ返済計画などを試算して判断する必要がありますが、この預金連動型住宅ローンでメリットを得られる人は、

ローン金額同等の預金をし、さらにそれなりの現金が手元に残る人

でしょう。

まとめ

すごく魅力的に見える預金連動型住宅ローンですが、うまく活用できるのは限られた人だけになりそうです。

それは、かなりの現金を持っている人だけ。

家を建てるのに住宅ローンをまったく組む必要のない人が、住宅ローン控除をうまく活用して節税しよう!というケースだけなんですね。

今のご時世、普通預金に多額のお金を置いておくのは賢い選択とは言えません。

無理してこのローンを組んでも、子供の教育費や突発的な支出などでお金をおろしたり、別の高金利な教育ローンを組んでしまったのではせっかくのメリットもどんどん薄れてしまいます。

そういう意味ではこの「預金連動型ローン」は「お金持ち向けのローン」とも言えます。

悲しいかな、年収数百万、貯金数百万のサラリーマン層には活用が難しいローンという事です。
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