持ち家か賃貸か?

家を建てるその前に

マイホームを建てるのか、それとも一生賃貸でいくのか。
これも多くの人が一度は考えた事があるテーマではないでしょうか?

よく世間でも、このテーマに関する検討記事を見かけますね。
確かに、ライフスタイルによってどちらが良いかは変わってきます。

例えば、ずっと同じ土地で同じ仕事を続けるような人ですと、持ち家を建てる人が多いでしょう。
逆に、仕事の都合で数年おきに転勤を繰り返すような方でしたら、賃貸住宅の方が柔軟に対応できるでしょう。

賃貸住宅には「いつでも簡単に引っ越しができる」という大きなメリットがあります。
つまりその土地に縛られない、自由度が高い状態です。

一方で、日本では非常に持ち家信仰が厚いのも事実。
現実問題、子供が小学校ぐらいになると、そうそう何度も転校を強要したくないと考える両親も多いようです。

そんな背景もあってか、子供が小さい時は家族で転勤を続けていたお父さんも、
子供が大きくなるとそのタイミングでマイホームを建設。
家族を残して単身赴任するケースも多いかと思います。

仕事を含めたこれからの人生がどう変化していくか。
それに伴って住む土地が変わるのかどうか。
それは正直誰にも分かりません。

実際僕も、家を建てた数か月後に転勤をチラつかせられる、というありがちな事件にあいました。
(この件はまた別の機会にでも・・・)

持ち家か賃貸か、なかなか答えは出ないと思います。
でも、大抵の場合において、

とん吉は圧倒的に持ち家をおススメしています。

その理由を1つずつ見ていきましょう!
僕にとって一番の理由はやっぱりこれ。

一度持ち家に住むと分かるんですが、「また賃貸に住みたい」とは、全く思わなくなります。
もうね、住み心地が全然違うんです!

間取りも自分仕様に最適化されてますし、設備も機能的で家事負担が少ない。
断熱性能が良いので、冬暖かく夏はそこそこ涼しい!
結露した窓の掃除やカビに悩まされるなんてこともありません。

日常生活における毎日のストレスが全然違うんです。
些細な事の積み重ねですが、小さなストレスがたくさんあるのとほとんど無いのでは、毎日の家族関係や生産性に大きな影響を及ぼします。

だったら、引っ越しを伴う移動の時も、転売したり賃貸に出せるような価値ある持ち家を建てておく。
一生そこに住んでもいいし、最悪手放して新しく建てればいい。

そんな余力を残しながら自分の資産となる持ち家を増やすことができたらいいと思いませんか?

もちろん、建てるにあたって気を付けておきたいポイントはいくつかありますが。
肝心なのは将来何かあった時の選択肢を一つでも多く残しつつ、毎日を快適に楽しく過ごせる状態を作り出すこと。

持ち家か賃貸かを比べた時、やはり持ち家の方が有利な点が非常に多いと思います。

生涯でかかるコストはどのぐらい違う?

持ち家と賃貸は結局どっちがお金がかかるのか?
みなさん気になる内容だと思います。

これは正直、人それぞれと言わざるを得ない部分もあります。
住んでいる土地によって家賃相場も違いますし、どのメーカーでどんな家を建てるかによっても金額は大きく変わってきます。
同じ面積の土地、同じ間取りの家でも東京都内と地方都市ではその金額は何百万、何千万単位で違うでしょう。

試しに、私のケースでザックリと試算してみましょう。

以前住んでいた2LDKの賃貸一戸建て(築3年)の家賃は65,000円でした。
この金額で共益費、駐車場2台込みでしたので、似たような条件の賃貸物件に比べて1~2万円程度割安の破格物件でした。

賃貸に住み始めたのは27歳の時。
仮に、平均寿命の85歳まで住んだ場合の家賃負担は、
6.5万×12か月×58年=4525万円となります。
※平均寿命は厚生労働省の発表値の男女平均としています。

対して、私の建てた家は4LDK一戸建て。
土地は自前の土地を宅地造成して使ったため、買うよりは安かったですが、土地にかかった費用を含めた総建築費は約3500万円でした。

仮に、頭金を350万円いれて、ローンで3150万円を借りたとします。
2018年7月のフラット35金利が1.34%程度ですので、普通に返済した場合の総返済額は約3948万円となります。
※フラット35は融資比率を9割以下とすると金利が安くなりますので、頭金を1割の350万円程度としています。

返済総額に頭金の350万円を足して総負担は4298万円

これだけ見ると持ち家でも賃貸でも、感覚的にはほとんど一緒ですね。
死ぬまでの長い人生で、ちょっとだけ(200万ちょっと)賃貸の方が高いかな、といったところ。

ここからさらに、
・賃貸の方が月1万円以上光熱費が高かったこと
・持ち家はソーラーを積んでいること(現在未稼働)
・繰り上げ返済予定で金利負担が少なくなるであろうこと
・持ち家では固定資産税や設備のメンテナンス費用がかかること

によって金額差が上下しますが。
ザックリと計算してみても賃貸の方が1000万円以上損をする計算になります。

特に光熱費の削減分は地味に効いてきますね。

相場より割安の賃貸と比較してもなお、持ち家の方が1000万円以上のコストメリットが出る結果となりました。
ざっくりした計算ではありますが、今回のケースからも分かるように、そもそも論として賃貸はやはり割高であると思います。

賃貸住宅は投資用物件です。
誰かがローンを組んだり、私財を投入して建て、それを皆さんに貸し出して賃料を得ています。

という事は当然、投資家であるオーナーが儲からないといけません。
つまり私たちが払っている家賃というものは、

オーナーの得る利回り分とか、ローンの金利負担分が含まれた金額なのです。

比較する対象によっては、100%そうとは言い切れませんが、一般的に「賃貸物件は割高」であると思います。

今回はあくまで僕のケースの話ですが、同じように一生賃貸よりも、持ち家を建てた方がメリットが出る人が多いのではないでしょうか?

賃貸は生きている限り永遠に家賃がかかる。

賃貸物件は住んでいる限り毎月家賃がかかります。
共益費や駐車場代なども含めると、月に数万円以上のお金を一生払い続けることになるでしょう。

これってどうでしょう?

例えば、定年して年金暮らしになった時に、他に収入もないのに毎月数万円の固定費が発生し続けている状態。

僕は絶対嫌だなと思いました。

持ち家の場合であれば、若いうちに家を建てていて、ローンを完済していれば毎月の負担はゼロです。
人によっては定年後もローンが残る方もいるでしょうが、それでも、払い終えてしまえば毎月の負担はぐっと低くなります。
もちろん、固定資産税などはかかりますが、その頃にはマイホームの資産価値と共に税金も安くなっており、毎月の家賃負担に比べればはるかに少ない額でしょう。

しかし家賃は、大家さんと交渉したりしない限り安くなることはありません。
家が古かろうが新しかろうが、住み続けている限り毎月ずっと同じ家賃を払い続けるのです。

老後の収支を考えた時に、基本収入となる年金は長生きすればするほどもらえる額が増えます。
健康で長生きしてやろう!と前向きな気持ちにもなれますよね。

しかし支出となる家賃は、長生きすればするほど支払額が増えます。
なんだか、長生きすることに対するマイナス要素のように感じませんか?

家賃の負担があることで、老後の自由度が低くなったり、自分の人生を精神的に苦しめるのではないかと僕は思います。

老後の家賃負担は、あるよりは無い方が良いですよね?

賃貸物件はショボい。

賃貸用物件は、自分が建てた家を人に貸して、賃料を受け取ることで利益を出すことを目的に作られています。
当然、建てる人からしたらできるだけ安く建てたいと思う訳です。
自分の大切なお金を犠牲にしてまで、他人のために不必要に快適な住居を提供したいと思う人はなかなかいないでしょう。

建築コストを抑えるために、使われる建材や設備のグレードも当然低くなります。
(当然ですが痛みやすかったり、汚れやすかったりと日常のストレスが非常に多いです。)
そして、結構高い確率で、設備や間取り、作りなどもいわば「最低限」の物件が出来上がるんです。

中には、他の物件と差別化をはかるために一部良い設備がついていたり、変わった間取りがあるかもしれませんが。

基本的に、一戸建てに比べてショボいんです。

もし周りに家を建てた友人や知り合いがいるなら、一度遊びに行ってみて下さい。
あなたが住んでいる賃貸の物件に比べて格段に生活しやすい、洗練された空間がそこにあるはずです!

資産性・流動性の高い家を建てるために気をつけておきたい事

売却したり、賃貸に出したりする場合に、うまく買い手や借り手が見つからないのは非常につらいです。
住んでもいない昔の家のローンを支払いながら、新しい家の家賃やローンを払う状況は絶対に避けなければならないリスクですよね!

ここでは、そんなことにならないように、少しでも資産性の高い家を建てる事ができるポイントをいくつか考えてみましょう。

  • 立地が良いこと
    駅の近くや徒歩圏内に生活必要店舗がそろっていること。
    日用品や食材の買い物など、しょっちゅう行うルーチン行動にかかる時間やストレスが少ないのは大きなメリットです。
    その土地が車社会の場合は、駅から遠くても見晴らしのいい絶景ポイント等もニッチな売りにはなるでしょう。
  • 建築コストをかけすぎないこと
    割高な土地、割高な家を建ててしまうと資金繰りが苦しくなります。
    売っても賃貸に出しても、収支が赤字になったのでは意味がありません。
    できるだけいいものを安く。そこそこの物を安く仕入れることが大事です。
  • 差別化をはかる
    その地域の賃貸物件や売りに出ている戸建て情報をチェックし、それらの物件にはないメリットを付加しましょう。
    例えばドッグラン付き物件やガレージ付き物件にするなど、持ち家ならではの「庭」を有効活用した付加価値。
    また、洗濯が室内で完結する洗濯乾燥室や、防犯カメラシステムを組むなど、家本体の設備面の強化なども差別化になります。 
    この際に大事なのは、ターゲット層を明確にすること。
    夫婦二人の共働き世帯なのか、子連れの3~4人家族なのか、ペットを飼っている家族なのか?等です。
    基本的には自分が住む家ですので、おのずとターゲット層も自分たちと同じスタイルの家族になるでしょう。
    結局は自分の住みたい家を建てる!これが一番の差別化になるんですね。

お役立ちコラム

もしあなたがサラリーマンで、会社から家賃補助がある場合について考えてみましょう。
家賃補助は賃貸に住んだ場合に、その家賃の一部もしくは全額を会社が負担してくれるというもの。

家賃補助が少ない、もしくは無い場合は。
できるだけ若いうちに、賃貸物件の家賃以下で買える価値の高い家をGETすることです!
割高なうえに、住み心地の劣る賃貸物件に住む必要性はかなり低いです。

これ、ぼく自身ほんとにやっとけばよかったと後悔しています。
20代前半のころは全然そんな頭無かったんでしょうがないんですけどね(笑)

対して、会社などから家賃補助が出る場合は、もらえるだけもらいましょう!
全額出るなら迷わず賃貸です!
せっかくの制度、権利です。
しっかり活用して、その間にできるだけ現金を貯めましょう!

そしていざマイホームを建てるときに、頭金を多く入れてローン負担を軽減したり、
いっそ定年後とかに老後用の家を現金一括で建てるのもアリです!

ただ気を付けておきたいのは、補助条件に年齢制限があったり、年を取ると補助額が下がっていくケースもあります。
このあたりは会社によって違うと思いますので、自分の会社の規定を確認してみるといいでしょう。